PRESUNCIÓN DE PAGO EN EL ARRENDAMIENTO, REQUISITOS SUSTANTIVOS Y PROCESALES.
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| Imagen original de Alexander Lesnitsky en Pixabay |
El 16 de enero del año 2003 se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el decreto de reformas y adiciones a distintas disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles, ambos del Distrito Federal[1], por el que se modificó el artículo 2,428 E (sic) del primer ordenamiento mencionado.
El texto actual del artículo 2428 E citado, es el siguiente:
Artículo 2,428 (SIC) E.- La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.
El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.
Con independencia de la imprecisión en la publicación del decreto al establecer reformado el artículo “2428-E”, siendo que por secuencia numérica, y de acuerdo a la iniciativa aprobada, le correspondería el número “2448-E” del Código Civil, la importancia de la reforma radica en la adición del párrafo segundo, conforme a la cual, pretendiendo evitar que las omisiones del arrendador fueran utilizadas abusivamente para reclamar el pago de la renta de manera ilimitada, se presume que la propia conducta del arrendador de no requerir el pago de más de tres meses de renta evidencian que ésta le ha sido pagada, y en tal sentido, que no ha entregado los recibos de pago correspondientes.
Sobre el particular, en diversa publicación denominada “LAS PRESUNCIONES EN MATERIA CIVIL”, concluimos que hablar de presunciones implica llevar a cabo una actividad intelectual lógica de los hechos conocidos para derivar otros hechos desconocidos, esto es, a partir de los indicios conocidos, obtener conjeturas o sospechas razonadas y/o lógicas que ayuden a resolver determinado asunto, y que atento a lo establecido en el artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México, se reconocen dos tipos de presunciones:
---Presunción legal, cuando la ley la establece expresamente, o cuando nace inmediata o directamente de aquella, esto es, cuando las consecuencias emanan del propio texto legal.
---Presunción Humana o Judicial, cuando de un hecho debidamente probado se deduce otro que es consecuencia ordinaria de aquel, es decir, aquella que el juez deduce a través del análisis o estudio de circunstancias o hechos llamados indicios.
Sobre el particular, en diversa publicación denominada “LAS PRESUNCIONES EN MATERIA CIVIL”, concluimos que hablar de presunciones implica llevar a cabo una actividad intelectual lógica de los hechos conocidos para derivar otros hechos desconocidos, esto es, a partir de los indicios conocidos, obtener conjeturas o sospechas razonadas y/o lógicas que ayuden a resolver determinado asunto, y que atento a lo establecido en el artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México, se reconocen dos tipos de presunciones:
---Presunción legal, cuando la ley la establece expresamente, o cuando nace inmediata o directamente de aquella, esto es, cuando las consecuencias emanan del propio texto legal.
---Presunción Humana o Judicial, cuando de un hecho debidamente probado se deduce otro que es consecuencia ordinaria de aquel, es decir, aquella que el juez deduce a través del análisis o estudio de circunstancias o hechos llamados indicios.
A su vez, las presunciones legales se dividen en:
---Presunción legal absoluta o “iuris et de iure” que es aquella que no admite prueba en contrario.
---Presunción legal relativa o “iuris tantum”, que es aquella que admite prueba en contrario.
Específicamente referidos a la presunción de pago en el arrendamiento habitacional, y como lo detallaremos más adelante, el artículo 2428 E (sic) del Código Civil establece la regla presuntiva referida a la prueba del pago admitiendo prueba en contrario, por lo que nos encontramos ante una presunción legal relativa o “iuris tantum”, cuya correcta aplicación exige para el juzgador el análisis de las circunstancias que atañen al comportamiento de las partes previo a la interposición de la controversia de arrendamiento, pero también la verificación de que se hayan cumplido las formalidades judiciales y/o procesales requeridas al efecto.
Efectos de la presunción legal de pago en el arrendamiento.
La redacción actual del artículo 2428 E (sic) del Código Civil, constituye la base legal de la denominada “presunción de pago” aplicable exclusivamente a los arrendamientos de uso habitacional, por tanto se considera de orden público e interés social, y de cuyo contenido literal se advierte la regulación de las siguientes cuestiones:
---Las obligaciones correlativas de arrendatario y arrendador, el primero de pagar las rentas en tiempo y forma convenidos, y del arrendador, la obligación de expedir un recibo por cada pago realizado.
---El efecto legal de entenderse pagadas las rentas ante la falta de entrega de recibos por más de tres meses, y
---El requerimiento de pago como una forma de contrarrestar los efectos legales de la presunción de pago.
Dada la importancia del pago presuntivo en las acciones ejercitadas con base en el incumplimiento del pago de las rentas (acción de pago de rentas, así como de rescisión de contrato), ha sido la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, quien en su labor interpretativa ha profundizado en el tema y ha establecido los efectos y alcances de dichas disposiciones, tal y como se advierte de la jurisprudencia por contradicción que lleva por rubro “ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)”[2].
Conforme a la mencionada jurisprudencia (parcialmente abandonada), la Primera Sala de forma congruente con el efecto fundamental de las presunciones legales relativas o “iuris tantum”, además de reiterar las obligaciones reciprocas de arrendatario y arrendador (pagar la renta y expedir recibos de pago, respectivamente), también reiteró el efecto consecuencial de la aplicación de la norma presuntiva, consistente en la inversión de la carga de la prueba.
Esto es, si bien en términos generales la carga de la prueba del pago corresponde al arrendatario por resultar en un hecho negativo para el arrendador, la presunción de pago tiene el efecto de revertir dicha carga en los casos en que el arrendador reclame el pago de más de tres meses de renta, ya que en estos casos, se presume que ha recibido el pago respectivo, y que por ello, le corresponde demostrar que requirió al arrendatario para evitar los efectos de la presunción.
No obstante lo anterior, la propia labor interpretativa de la Primera Sala y el Pleno en Materia Civil del Primer Circuito ha ido afinando los efectos y alcances de la presunción de pago en el arrendamiento, por lo que al resolver las contradicciones de tesis 123/2010 y 12/2018, respectivamente, nuevas reflexiones sobre el tema han llevado a abandonar parcialmente la jurisprudencia citada, por lo que se refiere a los siguientes aspectos:
---Tiempo y forma del requerimiento de pago, e
---Inaplicabilidad de oficio de la presunción de pago.
Dichas reflexiones en torno a la presunción de pago, se explican a continuación:
La presunción de pago en el arrendamiento habitacional se justificó por el legislador (del entonces Distrito Federal), como una forma de evitar los abusos en que incurrían los arrendadores al omitir entregar los recibos de pago de rentas, y posteriormente utilizar esa omisión para demandar ilimitadamente su pago, impidiendo a los inquilinos contar con pruebas del oportuno pago dada la falta de entrega de los comprobantes respectivos.
Correlativamente a la protección del inquilino, también se previó la posibilidad de que el arrendatario omitiera cumplir con su obligación de pago de rentas, caso en el cual, resultaría injusto que se impusiera al arrendador la obligación de expedir recibos o comprobantes sin antes haber recibido el pago respectivo.
Para solucionar tal cuestión, el legislador introdujo el requerimiento de pago por parte del arrendador como una prueba del comportamiento de ambas partes con anterioridad a la presentación de la demanda respectiva, partiendo de dos premisas a saber:
---Que no es lógico que un arrendador que dejara de recibir el pago de las rentas permaneciera pasivo ante tal situación, constituyendo el requerimiento una forma activa de hacer saber que pretende el pago respectivo, y
---En el caso del arrendatario ante un eventual requerimiento de pago de rentas, que tampoco es lógico que habiendo realizado el pago, tal requerimiento quede sin respuesta.
En tal sentido, el requerimiento de pago se implementó como una forma de generación de pruebas respecto del comportamiento de ambas partes (previo a la instauración de la demanda), para facilitar la labor del órgano jurisdiccional al momento de valorar la aplicación de la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic).
En relación con el momento en que debe tener lugar el requerimiento, la Primera Sala al resolver la contradicción de tesis 123/2010, abordó el tema relativo al significado de la expresión normativa “requerir en tiempo y forma”, así como los efectos del requerimiento de pago, determinando:
1.- Que el plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas conforme al artículo 2428 E del Código Civil, y con ello, evitar la presunción de pago, fenece al vencer la cuarta mensualidad, esto es, que el requerimiento de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad,
2.- Que no es necesario realizar un requerimiento cada tres meses para evitar en cada tanto de tiempo transcurrido la presunción de pago, sino que un solo requerimiento realizado en tiempo (antes de que se actualice la cuarta mensualidad), evita la presunción de pago por los tres meses anteriores al requerimiento, pero también respecto de todas las mensualidades que se venzan con posterioridad y,
3.- Que actualizada la cuarta mensualidad sin haberse realizado el requerimiento, es decir, habiendo transcurrido más de tres meses, la presunción de pago opera por todo el tiempo transcurrido antes del requerimiento, no así respecto de las mensualidades que se venzan con posterioridad.
Con ello, la Primera Sala dejó establecido que hecho el requerimiento formal de pago “en tiempo y forma”, ninguna regla de la lógica podría sustentar que existió el pago por parte del arrendatario, sino más bien, la prueba a favor del arrendador de que el pago no ha sido realizado por lo que pretende su cobro, de ahí que el requerimiento realizado en tiempo y forma, destruya la presunción de pago en el arrendamiento.
En la misma ejecutoria, la Primera Sala también se refirió a la forma de llevar cabo el requerimiento, determinando que éste puede ser realizado mediante:
---interpelación judicial, esto es, con auxilio del órgano jurisdiccional,
o bien,
---mediante interpelación extrajudicial, en este caso, por conducto de fedatario público o ante dos testigos.
En tal sentido, conforme a la redacción actual del párrafo segundo del artículo 2428 E (sic) citado, y la interpretación de la Primera Sala, el requerimiento de pago constituye el elemento idóneo para destruir la presunción de pago en el arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado en tiempo y forma según los lineamientos antes precisados, lo que significa que efectuado el requerimiento fuera del plazo, es decir, actualizada la cuarta mensualidad, el requerimiento no tendrá utilidad respecto del periodo anterior al requerimiento, sólo respecto de las mensualidades vencidas con posterioridad al requerimiento.
Excepción de pago conforme al principio de litis cerrada.
Si bien, la actitud pasiva o inactividad del arrendador ante el impago de rentas pudiera ser indicativa de una posible recepción de las rentas correspondientes, y por ende, un elemento a considerar al momento de graduar el valor probatorio del pago presuntivo, la sola omisión de efectuar el requerimiento no actualiza en automático la presunción de pago, inclusive el retraso en el pago de rentas por más de tres meses (de cuatro mensualidades o más), así como la inactividad por parte del arrendador ante tales situaciones, es más común de lo que parece, sobre todo cuando la calidad de arrendador recae en una persona de avanzada edad que desconoce los tiempos del requerimiento.
En efecto, la falta de requerimiento de pago previo a la instauración de una controversia que tenga como base el impago de las rentas, no necesariamente debe traducirse en la improcedencia de la acción, sino que precisa que dentro de la controversia misma se cumplan determinadas formalidades procesales.
Como se sabe, las controversias de arrendamiento, por referirse a cuestiones estrictamente privadas, se rigen por el principio de litis cerrada, lo que implica que el órgano jurisdiccional no puede analizar de oficio cuestiones que no hayan sido expresamente planteadas por las partes, salvo que se trate de presupuestos de la acción o se vulneren disposiciones de orden público e interés social.
Conforme a lo anterior, para que una cuestión forme parte de la litis, y pueda ser legalmente analizada por parte del órgano jurisdiccional, es indispensable que las partes lo hagan valer oportunamente allegando los elementos necesarios para su debido análisis y resolución.
Tal cuestión fue abordada por el Pleno en Materia Civil del Primer Circuito al resolver la contradicción de tesis 12/2018, de la que derivó la jurisprudencia que lleva por rubro:
---El efecto legal de entenderse pagadas las rentas ante la falta de entrega de recibos por más de tres meses, y
---El requerimiento de pago como una forma de contrarrestar los efectos legales de la presunción de pago.
Dada la importancia del pago presuntivo en las acciones ejercitadas con base en el incumplimiento del pago de las rentas (acción de pago de rentas, así como de rescisión de contrato), ha sido la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, quien en su labor interpretativa ha profundizado en el tema y ha establecido los efectos y alcances de dichas disposiciones, tal y como se advierte de la jurisprudencia por contradicción que lleva por rubro “ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)”[2].
Conforme a la mencionada jurisprudencia (parcialmente abandonada), la Primera Sala de forma congruente con el efecto fundamental de las presunciones legales relativas o “iuris tantum”, además de reiterar las obligaciones reciprocas de arrendatario y arrendador (pagar la renta y expedir recibos de pago, respectivamente), también reiteró el efecto consecuencial de la aplicación de la norma presuntiva, consistente en la inversión de la carga de la prueba.
Esto es, si bien en términos generales la carga de la prueba del pago corresponde al arrendatario por resultar en un hecho negativo para el arrendador, la presunción de pago tiene el efecto de revertir dicha carga en los casos en que el arrendador reclame el pago de más de tres meses de renta, ya que en estos casos, se presume que ha recibido el pago respectivo, y que por ello, le corresponde demostrar que requirió al arrendatario para evitar los efectos de la presunción.
No obstante lo anterior, la propia labor interpretativa de la Primera Sala y el Pleno en Materia Civil del Primer Circuito ha ido afinando los efectos y alcances de la presunción de pago en el arrendamiento, por lo que al resolver las contradicciones de tesis 123/2010 y 12/2018, respectivamente, nuevas reflexiones sobre el tema han llevado a abandonar parcialmente la jurisprudencia citada, por lo que se refiere a los siguientes aspectos:
---Tiempo y forma del requerimiento de pago, e
---Inaplicabilidad de oficio de la presunción de pago.
Dichas reflexiones en torno a la presunción de pago, se explican a continuación:
Requerimiento de pago en tiempo y forma.
Correlativamente a la protección del inquilino, también se previó la posibilidad de que el arrendatario omitiera cumplir con su obligación de pago de rentas, caso en el cual, resultaría injusto que se impusiera al arrendador la obligación de expedir recibos o comprobantes sin antes haber recibido el pago respectivo.
Para solucionar tal cuestión, el legislador introdujo el requerimiento de pago por parte del arrendador como una prueba del comportamiento de ambas partes con anterioridad a la presentación de la demanda respectiva, partiendo de dos premisas a saber:
---Que no es lógico que un arrendador que dejara de recibir el pago de las rentas permaneciera pasivo ante tal situación, constituyendo el requerimiento una forma activa de hacer saber que pretende el pago respectivo, y
---En el caso del arrendatario ante un eventual requerimiento de pago de rentas, que tampoco es lógico que habiendo realizado el pago, tal requerimiento quede sin respuesta.
En tal sentido, el requerimiento de pago se implementó como una forma de generación de pruebas respecto del comportamiento de ambas partes (previo a la instauración de la demanda), para facilitar la labor del órgano jurisdiccional al momento de valorar la aplicación de la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic).
En relación con el momento en que debe tener lugar el requerimiento, la Primera Sala al resolver la contradicción de tesis 123/2010, abordó el tema relativo al significado de la expresión normativa “requerir en tiempo y forma”, así como los efectos del requerimiento de pago, determinando:
1.- Que el plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas conforme al artículo 2428 E del Código Civil, y con ello, evitar la presunción de pago, fenece al vencer la cuarta mensualidad, esto es, que el requerimiento de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad,
2.- Que no es necesario realizar un requerimiento cada tres meses para evitar en cada tanto de tiempo transcurrido la presunción de pago, sino que un solo requerimiento realizado en tiempo (antes de que se actualice la cuarta mensualidad), evita la presunción de pago por los tres meses anteriores al requerimiento, pero también respecto de todas las mensualidades que se venzan con posterioridad y,
3.- Que actualizada la cuarta mensualidad sin haberse realizado el requerimiento, es decir, habiendo transcurrido más de tres meses, la presunción de pago opera por todo el tiempo transcurrido antes del requerimiento, no así respecto de las mensualidades que se venzan con posterioridad.
Con ello, la Primera Sala dejó establecido que hecho el requerimiento formal de pago “en tiempo y forma”, ninguna regla de la lógica podría sustentar que existió el pago por parte del arrendatario, sino más bien, la prueba a favor del arrendador de que el pago no ha sido realizado por lo que pretende su cobro, de ahí que el requerimiento realizado en tiempo y forma, destruya la presunción de pago en el arrendamiento.
En la misma ejecutoria, la Primera Sala también se refirió a la forma de llevar cabo el requerimiento, determinando que éste puede ser realizado mediante:
---interpelación judicial, esto es, con auxilio del órgano jurisdiccional,
o bien,
---mediante interpelación extrajudicial, en este caso, por conducto de fedatario público o ante dos testigos.
En tal sentido, conforme a la redacción actual del párrafo segundo del artículo 2428 E (sic) citado, y la interpretación de la Primera Sala, el requerimiento de pago constituye el elemento idóneo para destruir la presunción de pago en el arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado en tiempo y forma según los lineamientos antes precisados, lo que significa que efectuado el requerimiento fuera del plazo, es decir, actualizada la cuarta mensualidad, el requerimiento no tendrá utilidad respecto del periodo anterior al requerimiento, sólo respecto de las mensualidades vencidas con posterioridad al requerimiento.
Excepción de pago conforme al principio de litis cerrada.
Si bien, la actitud pasiva o inactividad del arrendador ante el impago de rentas pudiera ser indicativa de una posible recepción de las rentas correspondientes, y por ende, un elemento a considerar al momento de graduar el valor probatorio del pago presuntivo, la sola omisión de efectuar el requerimiento no actualiza en automático la presunción de pago, inclusive el retraso en el pago de rentas por más de tres meses (de cuatro mensualidades o más), así como la inactividad por parte del arrendador ante tales situaciones, es más común de lo que parece, sobre todo cuando la calidad de arrendador recae en una persona de avanzada edad que desconoce los tiempos del requerimiento.
En efecto, la falta de requerimiento de pago previo a la instauración de una controversia que tenga como base el impago de las rentas, no necesariamente debe traducirse en la improcedencia de la acción, sino que precisa que dentro de la controversia misma se cumplan determinadas formalidades procesales.
Como se sabe, las controversias de arrendamiento, por referirse a cuestiones estrictamente privadas, se rigen por el principio de litis cerrada, lo que implica que el órgano jurisdiccional no puede analizar de oficio cuestiones que no hayan sido expresamente planteadas por las partes, salvo que se trate de presupuestos de la acción o se vulneren disposiciones de orden público e interés social.
Conforme a lo anterior, para que una cuestión forme parte de la litis, y pueda ser legalmente analizada por parte del órgano jurisdiccional, es indispensable que las partes lo hagan valer oportunamente allegando los elementos necesarios para su debido análisis y resolución.
Tal cuestión fue abordada por el Pleno en Materia Civil del Primer Circuito al resolver la contradicción de tesis 12/2018, de la que derivó la jurisprudencia que lleva por rubro:
"ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DESTINADO A CASA HABITACIÓN. EL JUEZ NO PUEDE ANALIZAR DE OFICIO LA PRESUNCIÓN DE PAGO DERIVADA DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, SINO QUE DEBE PLANTEARSE LA EXCEPCIÓN DE PAGO CORRESPONDIENTE, POR LO QUE NO OPERA LA SUPLENCIA DE LA QUEJA DEFICIENTE EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 79, FRACCIÓN VI, DE LA LEY DE AMPARO.
Si la presunción legal prevista en el artículo 2428-E referido, no formó parte de la litis, porque no fue planteada la excepción de pago correspondiente, lo que era necesario para que el Juez se encontrara facultado para analizarla, ello no constituye una omisión que implique una violación evidente de la ley que deje sin defensa al quejoso, pues la autoridad no transgrede alguna norma procedimental o sustantiva; por el contrario, considera el estudio de una cuestión que no formó parte de la litis, afectaría situaciones procesales resueltas en el juicio de arrendamiento inmobiliario en el que no se planteó la excepción de pago y fue introducida por el Juez, lo que transgrede la suplencia de la queja deficiente, cuyo límite en materia civil consiste en no afectar situaciones resueltas en el procedimiento del que derive la sentencia reclamada, en términos del artículo 79, fracción VI, de la Ley de Amparo. Por ende, la suplencia de la queja deficiente no tiene el alcance de introducir cuestiones o elementos que no formaron parte de la litis, con el pretexto de indefensión del quejoso, pues es evidente que al ser un juicio de naturaleza civil, como lo es el arrendamiento, es necesario que ocurra una violación manifiesta de la ley que deje sin defensa al quejoso, para que se justifique la aplicación de ese principio, lo que no ocurre tratándose de aspectos que no fueron planteados por las partes dentro del juicio del que deriva el acto reclamado en el juicio de amparo.
PLENO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Contradicción de tesis 12/2018. Época: Décima Época Registro: 2018039 Instancia: Plenos de Circuito Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Libro 59, Octubre de 2018, Tomo II Materia(s): Común Tesis: PC.I.C. J/77 C (10a.) Página: 1154
Si bien la mencionada Jurisprudencia no tiene el alcance de dejar sin efectos la jurisprudencia emitida por la Suprema Corte ni es obligatoria fuera del circuito en el que fue emitida, si resulta aplicable al ámbito judicial de la Ciudad de México, y conforme a la misma, la presunción de pago en el arrendamiento no opera de manera automática ni puede invocarse de oficio por el órgano jurisdiccional, por lo que la valoración del pago presuntivo sólo es como medio probatorio y precisa necesariamente de que el arrendatario oponga la excepción de pago correspondiente.
La circunstancia de que el pago no opere de oficio al actualizarse la hipótesis de la norma, ni aun considerándose tal cuestión de orden público e interés social, atiende al principio de equilibrio procesal en controversias civiles que por su naturaleza son de litis cerrada, esto es, la conformación de la litis se produce con los escritos de demanda y contestación en los que el órgano jurisdiccional, atento al principio de congruencia, solo puede analizar lo expresamente planteado por las partes.
Lo anterior encuentra su fundamento en lo establecido en los artículos 260 y 958 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México, conforme a los cuales, la litis en los juicios de arrendamiento queda fijada con lo manifestado por las partes en los escritos de demanda y contestación (eventualmente también en los escritos de reconvención y contestación a la misma), ya que en estas actuaciones, el actor debe fijar sus pretensiones y el demandado sus excepciones y defensas, debiendo en tales escritos ofrecerse las pruebas de ambas partes que pretendan sean recibidas en el juicio.
Como complemento a las reglas generales sobre ofrecimiento de pruebas a que se refieren los dispositivos citados, también deben atenderse las reglas generales en materia de pruebas que se contienen en los artículos 281, 282, 284 y 291 del mismo ordenamiento procesal, ya que adicionalmente a las reglas específicas a las controversias de arrendamiento (ofrecer las pruebas en los escritos que fijan la litis), se establece una regulación general sobre carga de la prueba en la que al actor le corresponde acreditar los hechos de sus pretensiones, en tanto que al demandado le corresponde acreditar los hechos en los que sustente sus excepciones y defensas.
La circunstancia de que tanto actor como demandado se encuentren obligados a probar los hechos en los que se sustenta la acción o la excepción, invariablemente precisa de la oportuna narración de los hechos que serán materia de prueba, estableciéndose la necesidad de que tanto actor como demandado narren con precisión y claridad los hechos base de sus pretensiones y/o excepciones para conformar no sólo el objeto de la litis que será materia de análisis por parte del órgano jurisdiccional, sino también la base del ofrecimiento y desahogo de pruebas en el juicio, narración previa sin la cual no sería posible la recepción probatoria por así prohibirlo el artículo 291 citado.
Conforme a lo anterior, si se pretende la aplicación de la norma presuntiva de pago a que se refiere el artículo 2428 E (sic) del Código Civil, es decir, que sea valorada y aplicada la prueba presuncional respectiva, además de que se cumplan los requisitos sustantivos, es indispensable que se cumplan dos requisitos procesales:
--- Que se narren los hechos en los que se apoya la defensa con precisión y claridad, esto es, que se señalen circunstancias de tiempo, modo y lugar del eventual pago, y
---Que se oponga la excepción de pago correspondiente.
La necesidad de que el arrendatario exponga los hechos en los que basa la excepción de pago y pretenda sea aplicada la norma presuntiva, inclusive es acorde con lo dispuesto en el artículo 381 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, que establece que el que tiene a su favor una presunción legal, sólo está obligado a probar el hecho en que se funda, así como en lo establecido en el artículo 383 referido a que al aplicarse las presunciones legales que admiten prueba en contrario opera la inversión de la carga de la prueba.
Luego, como lo abordamos en diversa publicación denominada "REQUISITOS DE LA PRESUNCIÓN DE PAGO EN EL ARRENDAMIENTO", adicionalmente a los requisitos establecidos en la norma sustantiva, la presunción legal de pago en el arrendamiento habitacional, también precisa de que se cumplan los requisitos procesales exigidos en la legislación adjetiva para ser admitida como prueba, esto es, para que opere el pago presuntivo a que se refiere el artículo 2428 E no basta con oponer la excepción de pago de manera genérica, sino que es indispensable que se narren en los hechos las circunstancias de tiempo, modo y lugar del pago o los pagos que afirma haber realizado el arrendatario y respecto de los cuales no se le otorgó recibo, para que de no aportarse prueba en contrario, presuntivamente se tengan por realizados dichos pagos.
Si bien, en condiciones generales una demanda en la que se pretenda el pago de más de tres meses de renta, o de rescisión de contrato de arrendamiento por mora en el pago de más de tres meses de renta, no debiera iniciarse sin antes haber realizado el requerimiento previo para evitar complicaciones en el juicio ante una eventual excepción de pago por parte del arrendatario, existen ocasiones en que es necesario hacer frente a controversias de arrendamiento en las que no se realizó el requerimiento previo, o bien, aun efectuado el requerimiento, éste no fue hecho en tiempo y forma por lo que no podrá ser utilizado para desvirtuar el pago presuntivo respecto de todas las rentas vencidas con anterioridad al requerimiento.
En estos casos, ante la omisión de no haberse realizado el requerimiento en tiempo y forma (antes de actualizarse la cuarta mensualidad consecutiva), el arrendador tendrá tres opciones:
---Requerir el pago de las rentas adeudadas (si no se ha hecho), en cuyo caso la presunción operará respecto de todas las mensualidades anteriores al requerimiento, no así respecto de las posteriores;
---Presentar su demanda, reclamando el pago de no más de tres meses de renta, esto es, tres rentas máximo.
O bien,
---Presentar su demanda reclamando el pago de todas y cada una de las rentas que se le adeudan, esperando que el arrendatario no haga valer la excepción de pago, o bien, defender en juicio la improcedencia de la excepción respectiva.
En los dos primeros casos, ante la incertidumbre de no saber si el arrendatario opondrá o no la excepción de pago, y por lo mismo, ante la incertidumbre de no saber si será materia del juicio el análisis de alguna presunción de pago, el arrendador se verá forzado a decidir antes de iniciar el juicio:
a) si sacrifica tiempo en la realización del requerimiento (el que se tarde en efectuarlo), con la certeza de que no le servirá para desvirtuar la presunción respecto de las rentas anteriores al requerimiento), o bien,
b) si renuncia a la reclamación de la totalidad de las rentas adeudadas.
Ambas situaciones colocan al arrendador en la incertidumbre de tener que sacrificar algo para el ejercicio de su acción de pago de rentas lo que constituye una auténtica trampa procesal, pues aun antes de iniciado el juicio, el arrendador tiene la incertidumbre de no saber si el arrendatario opondrá o no la excepción de pago, esto es, no sabe si será materia de juicio tal cuestión, debiendo decidir antes de iniciado el juicio si sacrifica tiempo o rentas.
Ahora bien, en el caso de que el arrendador optara por demandar todas las rentas adeudadas sin haber requerido previamente, y al momento de contestar la demanda el arrendatario opusiera la excepción de pago, por ende, se invocara la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic), la interrogante sería, ¿cómo hacer frente a dicha situación si el requerimiento no fue realizado en tiempo y forma, y el juicio se encuentra en trámite?
Para resolver lo anterior, debemos partir de dos premisas fundamentales:
--- Salvo que se trate de asuntos en los que se haya omitido pactar alguna cuestión esencial del contrato que genere incertidumbre en cuanto al cumplimiento (por ejemplo que no se haya pactado fecha o lugar de pago de las rentas), el requerimiento previo no constituye un elemento de la acción, ni siquiera al reclamarse el pago de más de tres meses de renta, ya que si así fuera, una demanda sin previo requerimiento no sería en ningún caso admitida, desechándose desde su inicio, ni tampoco existirían sentencias condenatorias en los casos en el que arrendatario no contestara la demanda, o no interpusiera la excepción de pago respectiva, pero además,
---La norma presuntiva se encuentra referida a la prueba del pago cuya aplicación no es automática, es decir, precisa que el arrendatario cumpla con su carga de oponer la excepción correspondiente narrando con claridad y precisión los hechos en los que apoya esa defensa.
La circunstancia de que se exija la oposición de la excepción de pago, y con ello, narrar con claridad y precisión los hechos en los que descansa la defensa, nos advierte que para que prospere la presunción de pago en juicio (aún sin haber realizado el requerimiento previo), no basta con oponer la excepción genérica en el sentido de que el pago de la renta tuvo verificativo, sino que es necesario que el arrendatario narre las circunstancias de tiempo, modo y lugar del presunto pago, tales como el lugar donde se efectuó, el monto, la forma de pago, etc.
La correcta narración de los hechos permite al órgano jurisdiccional analizar si en determinado caso se cumplen las reglas de la lógica para aplicar el pago presuntivo, o por el contrario si tales reglas lógicas se rompen, como sería el caso de que el arrendatario al narrar sus hechos refiriera cuestiones falaces o incongruentes respecto del pago de la renta, en cuyo caso la presunción desaparecería aún sin necesidad de prueba en contrario.
Asimismo, la oportuna narración de circunstancias de tiempo, modo y lugar de los pagos afirmados por el arrendatario, da la oportunidad al arrendador de contradecir en juicio tales hechos, de replicar e introducir argumentos lógicos para evidenciar -por ejemplo- que en la fecha, la hora o el lugar en que el arrendatario afirma haber efectuado el pago, este no pudo haber tenido lugar por encontrarse el arrendador físicamente en otro lugar, pudiendo aportar elementos de prueba tales como boletos de transporte, constancias de hospedaje, etc.; inclusive, una eventual confesión en la narración de los hechos podría evidenciar que los presuntos pagos ni siquiera habrían sido realizados en tiempo y forma, cuestión esencial en las acciones de rescisión por mora en los que no basta que el pago haya sido realizado, sino que éste se haya realizado en tiempo y forma convenidos.
De considerar lo contrario, esto es, de permitir la aplicación de la norma presuntiva con la sola afirmación genérica del pago sin cumplir con la claridad y precisión en la narración de hechos, significaría violentar las normas sobre integración de la litis y valoración de pruebas, más si éstas son presuntivas, puesto que al exigirse un ejercicio lógico por parte del juzgador para su aplicación, observar los elementos de fundamentación y motivación son esenciales en la resolución del asunto.
Ahora bien, no obstante la necesaria observancia de tales formalidades judiciales para dar efectos al pago presuntivo (claridad y precisión en la narración de los hechos), en la práctica tales cuestiones no siempre son analizadas con el debido detenimiento, pues con independencia de casos en los que se niega la posibilidad al arrendador de aportar elementos probatorios adicionales (ni aún en réplica), bajo el argumento de que el artículo 958 del Código procesal (norma especial) establece el ofrecimiento de pruebas en los escritos que fijan la litis (demanda y contestación) sin prever la posibilidad de hacerlo con posterioridad, también existen casos en los que se admiten excepciones genéricas de pago.
En efecto, existen casos en que los arrendatarios oponen excepciones de pago con frases tales como “se opone la excepción de pago derivada del artículo 2428 E del Código civil ya que se realizó el pago de todas y cada una de las rentas sin que el arrendador me entregara los recibos”, esto es, sin precisar en los hechos las circunstancias de tiempo, modo y lugar de los pagos que se pretende sean aplicados presuntivamente, y no obstante los términos genéricos en que se sustenta la defensa, se consideran suficientes para presumir el pago y absolver de la acción ante la ausencia de requerimiento.
Este modo de actuar por parte de algunos órganos jurisdiccionales genera un nuevo desequilibrio procesal en perjuicio del arrendador, pues además de la incertidumbre generada ante la imposibilidad de no saber si será o no materia del juicio la norma presuntiva, lo coloca en estado de indefensión al no permitírsele conocer los hechos en los que se basa la aplicación del pago presuntivo, pues como lo hemos venido refiriendo esta norma funciona únicamente como prueba del pago, y su aplicación constituye para el juzgador no sólo el ejercicio de valoraciones lógicas, sino también la responsabilidad de fundar y motivar debidamente su aplicación.
En tal sentido, no puede considerarse legal una sentencia absolutoria con base en invocaciones genéricas de la presunción de pago, pues con ello se vulneran las reglas sobre carga de la prueba y equilibrio procesal al pasar como validas simples manifestaciones genéricas de eventuales pagos, y al mismo tiempo, negar la posibilidad al arrendador de probar ante cuestiones que en realidad no fueron debidamente planteadas en juicio ni formaron parte de la litis.
Conclusiones.
Si la presunción legal prevista en el artículo 2428-E referido, no formó parte de la litis, porque no fue planteada la excepción de pago correspondiente, lo que era necesario para que el Juez se encontrara facultado para analizarla, ello no constituye una omisión que implique una violación evidente de la ley que deje sin defensa al quejoso, pues la autoridad no transgrede alguna norma procedimental o sustantiva; por el contrario, considera el estudio de una cuestión que no formó parte de la litis, afectaría situaciones procesales resueltas en el juicio de arrendamiento inmobiliario en el que no se planteó la excepción de pago y fue introducida por el Juez, lo que transgrede la suplencia de la queja deficiente, cuyo límite en materia civil consiste en no afectar situaciones resueltas en el procedimiento del que derive la sentencia reclamada, en términos del artículo 79, fracción VI, de la Ley de Amparo. Por ende, la suplencia de la queja deficiente no tiene el alcance de introducir cuestiones o elementos que no formaron parte de la litis, con el pretexto de indefensión del quejoso, pues es evidente que al ser un juicio de naturaleza civil, como lo es el arrendamiento, es necesario que ocurra una violación manifiesta de la ley que deje sin defensa al quejoso, para que se justifique la aplicación de ese principio, lo que no ocurre tratándose de aspectos que no fueron planteados por las partes dentro del juicio del que deriva el acto reclamado en el juicio de amparo.
PLENO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Contradicción de tesis 12/2018. Época: Décima Época Registro: 2018039 Instancia: Plenos de Circuito Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Libro 59, Octubre de 2018, Tomo II Materia(s): Común Tesis: PC.I.C. J/77 C (10a.) Página: 1154
Si bien la mencionada Jurisprudencia no tiene el alcance de dejar sin efectos la jurisprudencia emitida por la Suprema Corte ni es obligatoria fuera del circuito en el que fue emitida, si resulta aplicable al ámbito judicial de la Ciudad de México, y conforme a la misma, la presunción de pago en el arrendamiento no opera de manera automática ni puede invocarse de oficio por el órgano jurisdiccional, por lo que la valoración del pago presuntivo sólo es como medio probatorio y precisa necesariamente de que el arrendatario oponga la excepción de pago correspondiente.
La circunstancia de que el pago no opere de oficio al actualizarse la hipótesis de la norma, ni aun considerándose tal cuestión de orden público e interés social, atiende al principio de equilibrio procesal en controversias civiles que por su naturaleza son de litis cerrada, esto es, la conformación de la litis se produce con los escritos de demanda y contestación en los que el órgano jurisdiccional, atento al principio de congruencia, solo puede analizar lo expresamente planteado por las partes.
Lo anterior encuentra su fundamento en lo establecido en los artículos 260 y 958 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México, conforme a los cuales, la litis en los juicios de arrendamiento queda fijada con lo manifestado por las partes en los escritos de demanda y contestación (eventualmente también en los escritos de reconvención y contestación a la misma), ya que en estas actuaciones, el actor debe fijar sus pretensiones y el demandado sus excepciones y defensas, debiendo en tales escritos ofrecerse las pruebas de ambas partes que pretendan sean recibidas en el juicio.
Como complemento a las reglas generales sobre ofrecimiento de pruebas a que se refieren los dispositivos citados, también deben atenderse las reglas generales en materia de pruebas que se contienen en los artículos 281, 282, 284 y 291 del mismo ordenamiento procesal, ya que adicionalmente a las reglas específicas a las controversias de arrendamiento (ofrecer las pruebas en los escritos que fijan la litis), se establece una regulación general sobre carga de la prueba en la que al actor le corresponde acreditar los hechos de sus pretensiones, en tanto que al demandado le corresponde acreditar los hechos en los que sustente sus excepciones y defensas.
La circunstancia de que tanto actor como demandado se encuentren obligados a probar los hechos en los que se sustenta la acción o la excepción, invariablemente precisa de la oportuna narración de los hechos que serán materia de prueba, estableciéndose la necesidad de que tanto actor como demandado narren con precisión y claridad los hechos base de sus pretensiones y/o excepciones para conformar no sólo el objeto de la litis que será materia de análisis por parte del órgano jurisdiccional, sino también la base del ofrecimiento y desahogo de pruebas en el juicio, narración previa sin la cual no sería posible la recepción probatoria por así prohibirlo el artículo 291 citado.
Conforme a lo anterior, si se pretende la aplicación de la norma presuntiva de pago a que se refiere el artículo 2428 E (sic) del Código Civil, es decir, que sea valorada y aplicada la prueba presuncional respectiva, además de que se cumplan los requisitos sustantivos, es indispensable que se cumplan dos requisitos procesales:
--- Que se narren los hechos en los que se apoya la defensa con precisión y claridad, esto es, que se señalen circunstancias de tiempo, modo y lugar del eventual pago, y
---Que se oponga la excepción de pago correspondiente.
La necesidad de que el arrendatario exponga los hechos en los que basa la excepción de pago y pretenda sea aplicada la norma presuntiva, inclusive es acorde con lo dispuesto en el artículo 381 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, que establece que el que tiene a su favor una presunción legal, sólo está obligado a probar el hecho en que se funda, así como en lo establecido en el artículo 383 referido a que al aplicarse las presunciones legales que admiten prueba en contrario opera la inversión de la carga de la prueba.
Luego, como lo abordamos en diversa publicación denominada "REQUISITOS DE LA PRESUNCIÓN DE PAGO EN EL ARRENDAMIENTO", adicionalmente a los requisitos establecidos en la norma sustantiva, la presunción legal de pago en el arrendamiento habitacional, también precisa de que se cumplan los requisitos procesales exigidos en la legislación adjetiva para ser admitida como prueba, esto es, para que opere el pago presuntivo a que se refiere el artículo 2428 E no basta con oponer la excepción de pago de manera genérica, sino que es indispensable que se narren en los hechos las circunstancias de tiempo, modo y lugar del pago o los pagos que afirma haber realizado el arrendatario y respecto de los cuales no se le otorgó recibo, para que de no aportarse prueba en contrario, presuntivamente se tengan por realizados dichos pagos.
Importancia de los requisitos procesales.
En estos casos, ante la omisión de no haberse realizado el requerimiento en tiempo y forma (antes de actualizarse la cuarta mensualidad consecutiva), el arrendador tendrá tres opciones:
---Requerir el pago de las rentas adeudadas (si no se ha hecho), en cuyo caso la presunción operará respecto de todas las mensualidades anteriores al requerimiento, no así respecto de las posteriores;
---Presentar su demanda, reclamando el pago de no más de tres meses de renta, esto es, tres rentas máximo.
O bien,
---Presentar su demanda reclamando el pago de todas y cada una de las rentas que se le adeudan, esperando que el arrendatario no haga valer la excepción de pago, o bien, defender en juicio la improcedencia de la excepción respectiva.
En los dos primeros casos, ante la incertidumbre de no saber si el arrendatario opondrá o no la excepción de pago, y por lo mismo, ante la incertidumbre de no saber si será materia del juicio el análisis de alguna presunción de pago, el arrendador se verá forzado a decidir antes de iniciar el juicio:
a) si sacrifica tiempo en la realización del requerimiento (el que se tarde en efectuarlo), con la certeza de que no le servirá para desvirtuar la presunción respecto de las rentas anteriores al requerimiento), o bien,
b) si renuncia a la reclamación de la totalidad de las rentas adeudadas.
Ambas situaciones colocan al arrendador en la incertidumbre de tener que sacrificar algo para el ejercicio de su acción de pago de rentas lo que constituye una auténtica trampa procesal, pues aun antes de iniciado el juicio, el arrendador tiene la incertidumbre de no saber si el arrendatario opondrá o no la excepción de pago, esto es, no sabe si será materia de juicio tal cuestión, debiendo decidir antes de iniciado el juicio si sacrifica tiempo o rentas.
Ahora bien, en el caso de que el arrendador optara por demandar todas las rentas adeudadas sin haber requerido previamente, y al momento de contestar la demanda el arrendatario opusiera la excepción de pago, por ende, se invocara la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic), la interrogante sería, ¿cómo hacer frente a dicha situación si el requerimiento no fue realizado en tiempo y forma, y el juicio se encuentra en trámite?
Para resolver lo anterior, debemos partir de dos premisas fundamentales:
--- Salvo que se trate de asuntos en los que se haya omitido pactar alguna cuestión esencial del contrato que genere incertidumbre en cuanto al cumplimiento (por ejemplo que no se haya pactado fecha o lugar de pago de las rentas), el requerimiento previo no constituye un elemento de la acción, ni siquiera al reclamarse el pago de más de tres meses de renta, ya que si así fuera, una demanda sin previo requerimiento no sería en ningún caso admitida, desechándose desde su inicio, ni tampoco existirían sentencias condenatorias en los casos en el que arrendatario no contestara la demanda, o no interpusiera la excepción de pago respectiva, pero además,
---La norma presuntiva se encuentra referida a la prueba del pago cuya aplicación no es automática, es decir, precisa que el arrendatario cumpla con su carga de oponer la excepción correspondiente narrando con claridad y precisión los hechos en los que apoya esa defensa.
La circunstancia de que se exija la oposición de la excepción de pago, y con ello, narrar con claridad y precisión los hechos en los que descansa la defensa, nos advierte que para que prospere la presunción de pago en juicio (aún sin haber realizado el requerimiento previo), no basta con oponer la excepción genérica en el sentido de que el pago de la renta tuvo verificativo, sino que es necesario que el arrendatario narre las circunstancias de tiempo, modo y lugar del presunto pago, tales como el lugar donde se efectuó, el monto, la forma de pago, etc.
La correcta narración de los hechos permite al órgano jurisdiccional analizar si en determinado caso se cumplen las reglas de la lógica para aplicar el pago presuntivo, o por el contrario si tales reglas lógicas se rompen, como sería el caso de que el arrendatario al narrar sus hechos refiriera cuestiones falaces o incongruentes respecto del pago de la renta, en cuyo caso la presunción desaparecería aún sin necesidad de prueba en contrario.
Asimismo, la oportuna narración de circunstancias de tiempo, modo y lugar de los pagos afirmados por el arrendatario, da la oportunidad al arrendador de contradecir en juicio tales hechos, de replicar e introducir argumentos lógicos para evidenciar -por ejemplo- que en la fecha, la hora o el lugar en que el arrendatario afirma haber efectuado el pago, este no pudo haber tenido lugar por encontrarse el arrendador físicamente en otro lugar, pudiendo aportar elementos de prueba tales como boletos de transporte, constancias de hospedaje, etc.; inclusive, una eventual confesión en la narración de los hechos podría evidenciar que los presuntos pagos ni siquiera habrían sido realizados en tiempo y forma, cuestión esencial en las acciones de rescisión por mora en los que no basta que el pago haya sido realizado, sino que éste se haya realizado en tiempo y forma convenidos.
De considerar lo contrario, esto es, de permitir la aplicación de la norma presuntiva con la sola afirmación genérica del pago sin cumplir con la claridad y precisión en la narración de hechos, significaría violentar las normas sobre integración de la litis y valoración de pruebas, más si éstas son presuntivas, puesto que al exigirse un ejercicio lógico por parte del juzgador para su aplicación, observar los elementos de fundamentación y motivación son esenciales en la resolución del asunto.
Ahora bien, no obstante la necesaria observancia de tales formalidades judiciales para dar efectos al pago presuntivo (claridad y precisión en la narración de los hechos), en la práctica tales cuestiones no siempre son analizadas con el debido detenimiento, pues con independencia de casos en los que se niega la posibilidad al arrendador de aportar elementos probatorios adicionales (ni aún en réplica), bajo el argumento de que el artículo 958 del Código procesal (norma especial) establece el ofrecimiento de pruebas en los escritos que fijan la litis (demanda y contestación) sin prever la posibilidad de hacerlo con posterioridad, también existen casos en los que se admiten excepciones genéricas de pago.
En efecto, existen casos en que los arrendatarios oponen excepciones de pago con frases tales como “se opone la excepción de pago derivada del artículo 2428 E del Código civil ya que se realizó el pago de todas y cada una de las rentas sin que el arrendador me entregara los recibos”, esto es, sin precisar en los hechos las circunstancias de tiempo, modo y lugar de los pagos que se pretende sean aplicados presuntivamente, y no obstante los términos genéricos en que se sustenta la defensa, se consideran suficientes para presumir el pago y absolver de la acción ante la ausencia de requerimiento.
Este modo de actuar por parte de algunos órganos jurisdiccionales genera un nuevo desequilibrio procesal en perjuicio del arrendador, pues además de la incertidumbre generada ante la imposibilidad de no saber si será o no materia del juicio la norma presuntiva, lo coloca en estado de indefensión al no permitírsele conocer los hechos en los que se basa la aplicación del pago presuntivo, pues como lo hemos venido refiriendo esta norma funciona únicamente como prueba del pago, y su aplicación constituye para el juzgador no sólo el ejercicio de valoraciones lógicas, sino también la responsabilidad de fundar y motivar debidamente su aplicación.
En tal sentido, no puede considerarse legal una sentencia absolutoria con base en invocaciones genéricas de la presunción de pago, pues con ello se vulneran las reglas sobre carga de la prueba y equilibrio procesal al pasar como validas simples manifestaciones genéricas de eventuales pagos, y al mismo tiempo, negar la posibilidad al arrendador de probar ante cuestiones que en realidad no fueron debidamente planteadas en juicio ni formaron parte de la litis.
Conclusiones.
La presunción de pago en el arrendamiento constituye un medio de prueba que para que opere en juicio es indispensable que el arrendatario oponga la excepción de pago correspondiente y narre los hechos en los que descansa esa excepción, a efecto de que formen parte de la litis y puedan se materia de análisis por parte del órgano jurisdiccional, lo que implica que dicha presunción no puede invocarse de oficio atento a los principios de litis cerrada, carga de la prueba y equilibrio procesal.
El requerimiento de pago debe realizarse en tiempo y forma, lo que significa que para que resulte eficaz y destruya los efectos de la presunción de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad consecutiva.
El requerimiento de pago no constituye un elemento de la acción de pago de rentas, por lo que aun cuando no se haya efectuado, y aún opuesta la excepción correspondiente, la presunción puede ser destruida en juicio con cualquier medio que se encuentre al alcance del arrendador, siendo obligación del juzgador analizar los extremos de la litis, y fundar y motivar la aplicación de la norma presuntiva.
Con la finalidad de evitar cualquier tipo de complicaciones ante una eventual reclamación de pago de rentas adeudadas, es recomendable incluir en el contrato de arrendamiento como forma de pago depósitos o transferencias bancarias, pues el solo establecimiento de estos instrumentos daría lugar a la conformación de pruebas del comportamiento de ambas partes, y con ello, se evitarían los abusos (tanto de arrendador como de arrendatario) que se pretenden evitar con la norma presuntiva, brindando certidumbre a ambas partes.
El requerimiento de pago debe realizarse en tiempo y forma, lo que significa que para que resulte eficaz y destruya los efectos de la presunción de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad consecutiva.
El requerimiento de pago no constituye un elemento de la acción de pago de rentas, por lo que aun cuando no se haya efectuado, y aún opuesta la excepción correspondiente, la presunción puede ser destruida en juicio con cualquier medio que se encuentre al alcance del arrendador, siendo obligación del juzgador analizar los extremos de la litis, y fundar y motivar la aplicación de la norma presuntiva.
Con la finalidad de evitar cualquier tipo de complicaciones ante una eventual reclamación de pago de rentas adeudadas, es recomendable incluir en el contrato de arrendamiento como forma de pago depósitos o transferencias bancarias, pues el solo establecimiento de estos instrumentos daría lugar a la conformación de pruebas del comportamiento de ambas partes, y con ello, se evitarían los abusos (tanto de arrendador como de arrendatario) que se pretenden evitar con la norma presuntiva, brindando certidumbre a ambas partes.
[1] Consejería Jurídica y de Servicios Legales. Gaceta Oficial del Distrito Federal. Décima Tercer Época. No. 6. 16 de Enero del 2003, Págs. 17-23,. Obtenido de https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/enero03_16_6.pdf
[2] Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXIV, Diciembre de 2006 Materia(s): Civil Tesis de jurisprudencia 83/2006 Página: 32, Registro: 173843 Época: Novena Época Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Contradicción de tesis 65/2006-PS.
[2] Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXIV, Diciembre de 2006 Materia(s): Civil Tesis de jurisprudencia 83/2006 Página: 32, Registro: 173843 Época: Novena Época Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Contradicción de tesis 65/2006-PS.
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