REQUISITOS DE LA PRESUNCIÓN DE PAGO EN EL ARRENDAMIENTO HABITACIONAL.

La redacción actual del artículo 2428 E (sic) del Código Civil, constituye la base legal de la denominada “presunción de pago” aplicable exclusivamente a los arrendamientos de uso habitacional, conforme al cual se entienden pagadas las rentas ante la falta de entrega de recibos por más de tres meses, salvo que el arrendador haya realizado el requerimiento en tiempo y forma.

Si bien en relación con los requisitos de aplicación de la norma presuntiva de pago se han emitido distintos criterios aislados y de jurisprudencia entre los que podemos citar la jurisprudencia que lleva por rubro “ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)”, así como el criterio aislado de rubro “PRESUNCIÓN DE PAGO DE LA RENTA, POR NO HABERSE OTORGADO EL RECIBO. CASO EN QUE NO OPERA (Interpretación del artículo 2428-E del Código Civil aplicable en la Ciudad de México)”, tales criterios se han visto –parcial o totalmente-, superados por nuevas reflexiones sobre el tema.

En efecto, tal y como lo abordamos en diverso artículo denominado “PRESUNCIÓN DE PAGO EN EL ARRENDAMIENTO, REQUISITOS SUSTANTIVOS Y PROCESALES”, la propia labor interpretativa de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, así como el Pleno en Materia Civil del Primer Circuito han ido afinando los efectos y alcances de la presunción de pago en el arrendamiento, por lo que al resolver las contradicciones de tesis 123/2010 y 12/2018, nuevas reflexiones sobre el tema, llevaron a abandonar parcialmente los criterios antes citados, para establecer:

---Que la presunción de pago opera al actualizarse la cuarta mensualidad consecutiva, por lo que el requerimiento debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad para evitar que opere la presunción;

---Que no es necesario efectuar un requerimiento cada tres meses para evitar la presunción de pago, sino que el requerimiento realizado en tiempo y forma (antes de que se actualice la cuarta mensualidad), destruye la presunción respecto de los tres meses anteriores al requerimiento, pero también todas las mensualidades que se venzan con posterioridad,

---Que realizado el requerimiento fuera del plazo legal, esto es, una vez actualizada la cuarta mensualidad, no se destruye la presunción respecto de las mensualidades anteriores al requerimiento, sino solamente las que venzan con posterioridad a dicho requerimiento,

Y sobre todo,

---Que el órgano jurisdiccional no puede analizar de oficio la presunción de pago, sino que requiere necesariamente que el arrendatario cumpla con su carga procesal de oponer la excepción de pago correspondiente, y por ende, exponer los hechos en los que se funda tal excepción para que formen parte de la litis.


Las anteriores reflexiones quedaron plasmadas en la jurisprudencia y criterio aislado, cuyos rubros y textos son del tenor literal siguiente:

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DESTINADO A CASA HABITACIÓN. EL JUEZ NO PUEDE ANALIZAR DE OFICIO LA PRESUNCIÓN DE PAGO DERIVADA DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, SINO QUE DEBE PLANTEARSE LA EXCEPCIÓN DE PAGO CORRESPONDIENTE, POR LO QUE NO OPERA LA SUPLENCIA DE LA QUEJA DEFICIENTE EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 79, FRACCIÓN VI, DE LA LEY DE AMPARO.

Si la presunción legal prevista en el artículo 2428-E referido, no formó parte de la litis, porque no fue planteada la excepción de pago correspondiente, lo que era necesario para que el Juez se encontrara facultado para analizarla, ello no constituye una omisión que implique una violación evidente de la ley que deje sin defensa al quejoso, pues la autoridad no transgrede alguna norma procedimental o sustantiva; por el contrario, considera el estudio de una cuestión que no formó parte de la litis, afectaría situaciones procesales resueltas en el juicio de arrendamiento inmobiliario en el que no se planteó la excepción de pago y fue introducida por el Juez, lo que transgrede la suplencia de la queja deficiente, cuyo límite en materia civil consiste en no afectar situaciones resueltas en el procedimiento del que derive la sentencia reclamada, en términos del artículo 79, fracción VI, de la Ley de Amparo. Por ende, la suplencia de la queja deficiente no tiene el alcance de introducir cuestiones o elementos que no formaron parte de la litis, con el pretexto de indefensión del quejoso, pues es evidente que al ser un juicio de naturaleza civil, como lo es el arrendamiento, es necesario que ocurra una violación manifiesta de la ley que deje sin defensa al quejoso, para que se justifique la aplicación de ese principio, lo que no ocurre tratándose de aspectos que no fueron planteados por las partes dentro del juicio del que deriva el acto reclamado en el juicio de amparo.

PLENO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Contradicción de tesis 12/2018. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Décimo Cuarto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 4 de septiembre de 2018. Unanimidad de catorce votos de los Magistrados Neófito López Ramos, José Rigoberto Dueñas Calderón, Luz Delfina Abitia Gutiérrez, Francisco Javier Sandoval López, Mauro Miguel Reyes Zapata, Edith E. Alarcón Meixueiro, Carlos Manuel Padilla Pérez Vertti, Elisa Macrina Álvarez Castro, José Juan Bracamontes Cuevas, Ana María Serrano Oseguera, J. Jesús Pérez Grimaldi, J. Refugio Ortega Marín, María Concepción Alonso Flores y Carlos Arellano Hobelsberger. Ponente: Ana María Serrano Oseguera. Secretaria: Maritza Lucero Salinas Mercado.
Época: Décima Época Registro: 2018039 Instancia: Plenos de Circuito Tipo de

Tesis: Jurisprudencia Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 59, Octubre de 2018, Tomo II Materia(s): Común Tesis: PC.I.C. J/77 C (10a.) Página: 1154


ARRENDAMIENTO. TÉRMINOS Y EFECTOS DEL REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.

Una nueva reflexión conduce a esta Primera Sala a abandonar parcialmente el criterio contenido en la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).", en los siguientes aspectos: 1. El plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas previsto en el artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, para evitar que se surta la presunción de pago establecida en dicho precepto, fenece al vencer la cuarta mensualidad consecutiva, durante las cuales el arrendador no entregó al arrendatario el recibo de pago respectivo, pues de la interpretación literal de dicho precepto se advierte que la presunción de pago se actualiza cuando el arrendador deja de entregar al arrendatario recibos de pago por más de tres meses; y, 2. En caso de que el arrendador requiera de pago al arrendatario, antes de que transcurra dicho plazo legal, se destruye la presunción de pago, no solamente de los tres meses anteriores a la reclamación, sino también de las mensualidades posteriores a ésta. Por lo tanto, no es correcto sostener que el arrendador debe requerir de pago al arrendatario cada tres meses para evitar que cobre aplicación la presunción de pago, porque al existir un requerimiento formal de pago, dicha presunción es improcedente, y además se establece un antecedente que describe el comportamiento de las partes en la ejecución del contrato de arrendamiento.

Contradicción de tesis 123/2010. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Noveno, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 1o. de diciembre de 2010. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Rodrigo de la Peza López Figueroa.

Notas: Esta tesis no constituye jurisprudencia, ya que no resuelve el tema de la contradicción planteada.

La tesis 1a./J. 83/2006 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIV, diciembre de 2006, página 32.

Época: Novena Época Registro: 162649 Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXXIII, Marzo de 2011 Materia(s): Civil Tesis: 1a. V/2011 Página: 458


En tal sentido, para que opere la presunción legal de pago a que se refiere el segundo párrafo del artículo 2428 E (sic) del Código Civil, es indispensable que concurran los siguientes requisitos:

1.- Que se trate de arrendamiento habitacional;

2.- Que la controversia judicial corresponda al ejercicio de acciones que se basen en el incumplimiento de pago de rentas, tales como la acción de pago de rentas, o la diversa de rescisión de contrato de arrendamiento por mora.

3.- Que el arrendador reclame el pago de más de tres meses de renta, esto es, a partir de la cuarta mensualidad;

4.- Que el arrendador no entregue recibos de pago de renta, ni haya realizado el requerimiento de pago en tiempo y forma;

5.- Que el arrendatario conteste la demanda y oponga la excepción de pago, exponiendo los hechos en los que se funda dicha excepción para efectos de conformación de la Litis y análisis por parte del juzgador, y

6.- Que invertida la carga de la prueba, el arrendador no aporte elementos para destruir los efectos de la presunción de pago.

Conforme a lo antes precisado, es indispensable la concurrencia de todos y cada uno de los elementos antes mencionados para que opere la presunción de pago en las controversias de arrendamiento basadas en incumplimiento del pago de rentas, por lo que ante la falta de actualización de cualquiera de dichos elementos, la presunción no podrá actualizarse ni servir de defensa para el arrendatario ante una eventual reclamación de pago de rentas por más de tres meses.