PAGO DE RENTAS DURANTE LA EMERGENCIA SANITARIA COVID-19

Preámbulo.

El presente ensayo de ninguna manera pretende incentivar el no pago de la renta so pretexto de la emergencia sanitaria decretada en días recientes por las autoridades públicas que obligaron al cierre de diversos negocios con giros declarados no esenciales, sino únicamente mostrar un panorama jurídico de las relaciones de arrendamiento vigente que se ven imposibilitadas en el uso del bien objeto del arrendamiento a la luz de las disposiciones vigentes.

El arrendamiento. 

El arrendamiento es un contrato por virtud del cual, las partes contratantes se obligan recíprocamente, una (arrendador), a conceder el uso de un bien (mueble o inmueble), y la otra (arrendatario), a pagar un precio cierto por ese uso o goce.


En términos de la definición legal del contrato de arrendamiento, los elementos de dicho contrato son dos: la entrega del bien y, la fijación de un precio cierto. Tales elementos deben quedar establecidos desde el inicio de la relación contractual, preferentemente por escrito, por lo que desde el inicio de las relaciones contractuales, el arrendador queda obligado a entregar el uso del bien y a no entorpecer dicho uso por ningún motivo, en tanto que el arrendatario queda obligado a pagar el monto de la renta en tiempo y forma convenidos por el uso del bien, así como a servirse de éste únicamente para el uso contratado.

Emergencia Sanitaria COVID-19.

La problemática se presenta, cuando en casos como el que nos ocupan, se decreta una emergencia sanitaria por las autoridades, que impide -total o parcialmente-, a los arrendatarios el uso del bien objeto del arrendamiento, y no obstante ello, el arrendador exige el pago completo de la renta.


Como sabemos, en días pasados las autoridades decretaron una emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-COV2 (COVID-19), ordenando el cierre temporal de diversos negocios con giros considerados no esenciales como parte de una serie de medidas adoptadas para reducir el número de contagios, advirtiendo que de no acatar tales medidas, serían cerrados y sancionados, iniciando procedimientos de vigilancia e inspección para asegurar su cumplimiento


Bajo este panorama, ¿quién debe soportar las consecuencias del no uso del bien arrendado, si tal uso se ve impedido -total o parcialmente- por la orden y/o prohibición de una autoridad pública?

Marco Legal.

Al respecto, los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil aplicable en la Ciudad de México, contienen las reglas que deben seguirse en los arrendamientos en que por causas ajenas tanto al arrendador como al arrendatario se vea afectado u obstaculizado el uso del bien arrendado, los cuáles se citan para mayor claridad:


Artículo 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.


Artículo 2432.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.


Artículo 2433.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.


Como se advierte del texto de los dispositivos citados, se advierte un carácter proteccionista en favor del arrendatario, ya que correlativamente a su obligación de pagar la renta en tiempo y forma convenidos por la sola recepción y uso del bien arrendado, se establecen dos derechos irrenunciables -por tanto de orden público e interés social-, a su favor:


---El derecho de no pagar la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor quede impedido totalmente para usar el bien arrendado y,

---El derecho a la reducción de la renta en caso de que solo se impida parcialmente el uso del bien.


En tal sentido, conforme a los dispositivos citados, el legislador dotó al arrendatario de dos acciones a saber:


---Pedir la reducción de las rentas,
o
---Pedir la rescisión del contrato, cuando con independencia de si el impedimento es parcial o total, dicho impedimento se prolongue por más de dos meses.


De lo hasta aquí analizado, se puede asumir que si el impedimento para usar el bien arrendado tiene su origen en causas ajenas a la voluntad de las partes contratantes, esto es, que el impedimento deriva de caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario tendría derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento total, o a pedir la reducción de la renta si el impedimento es parcial, y en ambos casos, a solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento si el impedimento se prolonga más de dos meses, lo que resulta lógico, no sólo por la inequidad que provocaría obligar al arrendatario a pagar la renta completa aún ante el impedimento de uso, sino que inclusive la rescisión es una forma legal de terminar las relaciones sin responsabilidad para las partes, pues al derivar de caso fortuito o fuerza mayor, ni el arrendador ni el arrendatario se encontrarían en aptitud de prevenirlo o evitarlo.

Caso fortuito y/o fuerza mayor.

Conviene ahora plantearnos, si las medidas decretadas por las autoridades en el marco de la emergencia por contagio del COVD-19, constituyen actos y/o acontecimientos que se encuentran fuera del dominio de la voluntad del arrendatario que lo autorice a actuar en los términos de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil citado.


La doctrina y la jurisprudencia son coincidentes en que existen tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad.

· Entre los acontecimientos de la naturaleza se pueden considerar el fuego, las inundaciones, los terremotos o movimientos sísmicos, la lluvia, el granizo, entre otros.

· Tratándose de hechos del hombre destacan los delitos que pueden provocar la destrucción de una cosa, las invasiones, las guerras, los ataques a mano armada, las huelgas, etc.

· En cuanto a los actos de la autoridad, son todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública, siempre que el deudor no haya dado lugar a esa determinación, y en ese rubro quedan comprendidos todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública.


En el mismo sentido lo han entendido nuestros Tribunales en la tesis que me permito citar a continuación:


CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR. CUANDO EL ACTO O HECHO EN QUE SE SUSTENTA ES UN ACTO DE AUTORIDAD.

La doctrina jurídica es unánime al admitir que existen ocasiones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, porque éste se ve impedido a cumplir por causa de un acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar. A un acontecimiento de esa naturaleza se le llama caso fortuito o fuerza mayor. Los diversos tratadistas como Bonnecase, García Goyena, Henri León Mazeaud y André Tunc también son acordes al distinguir tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad; sea que el acontecimiento proceda de cualquiera de esas fuentes y, por ello, provoque la imposibilidad física del deudor para cumplir la obligación, lo que traerá como lógica consecuencia que no incurra en mora y no pueda considerársele culpable de la falta de cumplimiento con la correspondiente responsabilidad de índole civil, dado que a lo imposible nadie está obligado. Las características principales de esta causa de inimputabilidad para el deudor son la imprevisibilidad y la generalidad, puesto que cuando el hecho puede ser previsto el deudor debe tomar las prevenciones correspondientes para evitarlo y si no lo hace así, no hay caso fortuito o fuerza mayor; el carácter de generalidad implica que la ejecución del hecho sea imposible de realizar para cualquier persona, no basta, pues, con que la ejecución sea más difícil, más onerosa o de desequilibrio en las prestaciones recíprocas. Así, cuando se trata de actos de autoridad, que algunos autores como Manuel Borja Soriano catalogan dentro de la categoría de hechos provenientes del hombre, el hecho del príncipe, se da a entender a todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública[1].


Sin perjuicio de la clasificación antes anotada, la interpretación de los artículos 2431, 2432 y 2433 citados, es indicativa de que el legislador utiliza los vocablos "caso fortuito" o "fuerza mayor" como conceptos que producen idéntica consecuencia, de modo que la distinción entre ambos resulta irrelevante para el resultado, y solamente para efectos ilustrativos debe indicarse que el "caso fortuito" se produce por efecto de un factor ajeno irresistible de la naturaleza, es decir lo inevitable, en tanto que la "Fuerza Mayor" deriva de una actividad humana inesperada constituida como un hecho imprevisible.


En nuestro caso, el propio Acuerdo decretado por las autoridades el 30 de marzo del 2020[2], indica de manera expresa que la emergencia sanitaria se decreta por causa de fuerza mayor, no quedando duda de que nos encontramos ante un caso de fuerza mayor.


No obstante las diferencias que pudieran existir entre ambos conceptos, el legislador le da efectos jurídicos similares, inclusive los mezcla según se advierte del contenido del artículo 2455 del Código civil que a la letra establece lo siguiente:


Artículo 2455.- El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.
Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever.
En estos casos el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.
Las disposiciones de este artículo no son renunciables.


Como se advierte, el propio legislador entiende como casos fortuitos “extraordinarios” el incendio, la guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever, mezclando en dicho concepto tanto eventos humanos como eventos de la naturaleza.


Sobre el punto, también es importante señalar, que el propio Código Civil, en diversas disposiciones permite pactar responsabilidades aun existiendo caso fortuito, como en el caso de los artículos 2111[3] y 2469[4] del mismo Código, considerando que el arrendatario sería responsable de la pérdida o deterioro por caso fortuito si usó el bien arrendado de un modo diferente al pactado en el contrato, no así tratándose de fuerza mayor.


En tal sentido, para que se configure el caso fortuito o fuerza mayor, no debe mediar negligencia o falta de previsión y debe ser un obstáculo insuperable, porque cuando el origen de la imposibilidad para cumplir es el dolo, la negligencia o imprudencia, el arrendatario continuará vinculado al cumplimiento de su obligación, esto es, sigue siendo responsable, como también así lo han entendido nuestros Tribunales en la tesis que también cito a continuación:


ARRENDAMIENTO. LA CLAUSURA DEL BIEN ARRENDADO NO CONSTITUYE CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, QUE RELEVE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE LAS RENTAS, CUANDO ÉSTE PUDO EVITARLA.

El artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal establece un derecho a favor del arrendatario, consistente en que está autorizado a no cumplir con su obligación de pago inherente al contrato de arrendamiento, cuando quede impedido para usar totalmente el bien arrendado, siempre que ese impedimento derive de caso fortuito o fuerza mayor. Derecho que es correlativo de la obligación ordinaria de pagar renta, que se genera por el uso y goce del bien arrendado, porque existen ocasiones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, como cuando deja de poder usar y gozar del bien arrendado por causa de un acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar. Al respecto, debe tenerse en cuenta que existen tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad. Entre los acontecimientos naturales resultan evidentes el fuego, las inundaciones, los terremotos o movimientos sísmicos y el granizo, entre otros; tratándose de hechos del hombre, destacan los delitos, que pueden provocar la destrucción de una cosa cierta y determinada debida a un tercero, así como las invasiones, las guerras, ataques a mano armada y huelgas; en cuanto a los actos de la autoridad que configuran al caso fortuito, son todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública, siempre que el deudor no haya dado lugar a esa determinación, y en ese rubro quedan comprendidas las leyes y decretos que monopolizan un producto prohibiendo su importación o exportación y que, por consiguiente, lo sustraen a las convenciones privadas. Sobre tales premisas, la interpretación del precepto invocado es indicativa de que el legislador utiliza los vocablos "caso fortuito" o "fuerza mayor", como conceptos que producen idéntica consecuencia, de modo que la distinción entre ambos resulta irrelevante para el resultado y solamente para efectos ilustrativos debe precisarse que el "caso fortuito" puede aplicarse para distinguir a los hechos producidos por la naturaleza y "fuerza mayor" a los hechos del hombre; esta última implica la "irresistibilidad" al acontecimiento, mientras que el caso fortuito se caracteriza por su "imprevisibilidad". De modo que no debe mediar negligencia o falta de previsión y debe ser un obstáculo insuperable. En ese orden de ideas, para que se configure el caso fortuito o fuerza mayor, no basta con que exista imposibilidad absoluta para ejercer un derecho o cumplir con una obligación, porque cuando el origen de la imposibilidad para cumplir es el dolo, la negligencia o imprudencia del deudor, la voluntad en obtener el resultado y la falta de diligencia, que caracteriza a la culpa, el obstáculo se neutraliza y el deudor continúa vinculado al cumplimiento de su obligación, esto es, sigue siendo responsable. En consecuencia, si del contenido de las pruebas aportadas deriva que la clausura efectuada por una autoridad tiene su causa en el incumplimiento o infracción a las normas de carácter administrativo que regulan el funcionamiento de la actividad comercial de la arrendataria, desarrollada en el local arrendado, tal acontecimiento no constituye caso fortuito o fuerza mayor, puesto que no estuvo fuera del dominio de la voluntad de la arrendataria, en tanto que el acto de autoridad no fue imprevisible para aquélla, sino que pudo prevenirlo con el hecho de cumplir con las normas aplicables para el funcionamiento de establecimientos mercantiles como el que instaló en el inmueble arrendado.[5]


En tal sentido, si el impedimento de uso –total o parcial-, deriva de cuestiones ajenas a la voluntad de las partes, específicamente ajenas al arrendatario, sino que es el resultado del acatamiento de órdenes y/o prohibiciones de autoridad pública, es claro que nos encontramos ante un caso fortuito y/o fuerza mayor, por lo que debe partirse de si el impedimento es parcial o total para saber que disposición resulta aplicable y, en ese sentido elegir la acción que podría ejercitarse considerando que tanto la reducción como la rescisión son acciones contradictorias que no pueden plantearse de manera simultánea ni sucesiva.

Arrendamiento habitacional y/o diferente del habitacional.

Las restricciones impuestas a los establecimientos para su cierre temporal, se encuentran dirigidas principalmente a aquellos negocios con giro comercial considerado no esencial durante la contingencia decretada por COVID-19[6], por lo que las disposiciones a que se refieren los artículos 2431, 2432 y 2433 citados, sólo resultarían aplicables a aquellos bienes con contrato vigente de arrendamiento en el que se ha visto impedido o limitado el uso del bien arrendado, no resultando aplicables para aquellos arrendamientos en el que su uso no se ha visto afectado.


En tal sentido, si las restricciones decretadas por las autoridades se encuentran dirigidas principalmente a restringir actividades relacionadas con giros comerciales considerados no esenciales, es claro que dichas medidas no abarcarían los casos de arrendamientos con uso habitacional, inclusive los acuerdos citados exhortan a la población a mantenerse en sus domicilios, por lo que sólo en el caso de que los arrendamientos vigentes –aún habitacionales-, pudieran verse afectados en su uso, podrían ser susceptibles de revisión a la luz de las disposiciones legales ya citadas.


En tal sentido, los arrendatarios con uso habitacional, y los arrendatarios con uso diferente del habitacional que considerados esenciales no sufrieron afectación alguna en el uso del bien arrendado, se encontrarían obligados a cumplir con sus obligaciones de pago de la renta en la forma y términos pactados en sus respectivos contratos de arrendamiento, pues las disposiciones citadas, únicamente resultarían aplicables en el caso de que el uso del bien se haya visto parcial o totalmente afectado.


De cualquier forma, en uno u otro caso, es imprescindible analizar la situación de cada caso en particular para determinar el contexto jurídico que debe aplicar de acuerdo a las circunstancias fácticas y contractuales, así como las condiciones personales de cada uno de los contratantes, no siendo razón suficiente para dejar de pagar circunstancias de índole económica, pues ello no se considera razón absoluta que justifique el cumplimiento de las obligaciones de pago, lo que inclusive así ha sido entendido por los Tribunales Federales en la tesis que me permito citar a continuación:


CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR. LAS DIFICULTADES DE ORDEN TÉCNICO Y LA INCOSTEABILIDAD DE LA OPERACIÓN NO CONSTITUYEN CASO FORTUITO NI FUERZA MAYOR Y, POR LO TANTO, SI EL ACTOR, ESTIMANDO LO CONTRARIO, DEMANDO LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO, LA ACCIÓN EJERCITADA RESULTA IMPROCEDENTE.

Generalmente es aceptado que el caso fortuito lo constituye un acontecimiento natural inevitable, previsible o imprevisible, que impida, en forma absoluta, el cumplimiento de una obligación legalmente adquirida. En el derecho romano se definió por el jurista Gayo como "aquella contingencia a la que la humana naturaleza no puede resistir" (major casus est cui humana infirmitas resistere non potest). De consiguiente, es manifiesto que ni "las dificultades técnicas" que puedan presentarse en la industria de la explotación del azufre o de cualquiera otro producto, ni la "incosteabilidad" de tal operación pueden constituir un caso fortuito, simplemente porque tales circunstancias no tienen el carácter de "acontecimientos naturales", que son la sustancia misma del caso fortuito, como serían las inundaciones y los temblores. La fuerza mayor, a diferencia del caso fortuito, no es ajena a la voluntad del hombre, pues, depende de la de un tercero distinto de los sujetos de la relación jurídica que impide, en forma absoluta, en cumplimiento de una obligación. Por tanto, en lo que respecta a las "dificultades de orden técnico", es incuestionable que tampoco pueden considerarse como fuerza mayor. Ello porque no son voluntad de personas ajenas a la relación contractual que liga a los contratantes, si dichas dificultades derivan, por ejemplo, de condiciones geológicas de la estructura del terreno anteriores a la celebración del contrato. A mayor consideración, la fuerza mayor exige, como el caso fortuito, que el hecho impida, de una manera absoluta, el cumplimiento de la obligación, circunstancia que no se actualiza a virtud de las "dificultades técnicas", sino que la superación de tales dificultades es cosa normal en industrias como la que se menciona. En cuanto se refiere a la "incosteabilidad manifiesta de la operación", debe decirse que tal cuestión tampoco tiene el carácter de fuerza mayor. En primer lugar, porque la incosteabilidad no la constituye la voluntad de un tercero ajeno a la relación contractual, sino que tal circunstancia se debe a la concurrencia de un complejo de causas de diversa índole a la cual toda empresa está sujeta, advirtiéndose que tampoco la incosteabilidad impide, de manera absoluta, como lo exige la fuerza mayor, el cumplimiento de la obligación; podrá ser que su cumplimiento se haga más gravoso, pero, se insiste, no lo impide de manera absoluta[7].


Como se ve, las circunstancias económicas no son consideradas cuestiones que impidan de manera absoluta el cumplimiento de las obligaciones, y si bien de acuerdo a la máxima “a lo imposible nadie está obligado”, lo que para uno de los contratantes podría resultar justo a la luz de una crisis económica, para el otro contratante resultaría injusto, sobretodo si se trata de un arrendador que por sus circunstancias personales, las rentas constituyen su única fuente de ingresos y su medio de subsistencia, siendo preferible –principalmente en los arrendamientos de vivienda-, renegociar –por escrito-, las obligaciones contraídas a fin de encontrar un justo equilibrio que impida la afectación de uno u otro y les permita afrontar con mayor tranquilidad la situación que se vive.

¿El derecho del arrendatario aplica de manera automática?

Las relaciones de arrendamiento se desarrollan en un marco de obligaciones bilaterales en el que tanto el arrendador como el arrendatario adquieren deberes y obligaciones, de tal suerte que ninguno puede exigir el cumplimiento de alguna obligación o el reconocimiento de un derecho si antes no ha cumplido con lo que le atañe.


En nuestra legislación se recoge el principio de que “nadie puede hacerse justicia por propia mano”, lo que implica que ante la imposibilidad de que las partes alcancen un acuerdo en cuanto a la forma de aplicar y reconocer determinado derecho, se debe acudir ante los tribunales competentes para que sea reconocido y declarado ese derecho.


En nuestro caso, los derechos conferidos al arrendatario de no pagar la renta o solicitar su reducción en el caso de que el uso del bien arrendado se vea impedido o restringido, no tiene una aplicación automática, pues se requiere revisar previamente si las disposiciones respectivas cobran plena aplicación en el caso concreto, lo cual depende de distintas circunstancias que van desde las propias condiciones en las que se desarrolla el arrendamiento (tales como las estipulaciones del contrato, su uso y el origen del impedimento), hasta la propia ubicación del inmueble y las propias medidas adoptadas en determinado territorio.


En tal sentido, las normas generales de la Ley deben ser analizadas conjuntamente con las estipulaciones del contrato de arrendamiento, ya que si en el texto del contrato, se contiene alguna estipulación que prevea casos en el que uso del bien inmueble se vea afectado por situaciones ajenas a la voluntad de los contratantes, estableciendo derechos y obligaciones recíprocos de las partes, debe estarse a dichas estipulaciones salvo que impliquen renuncias a normas de orden público e interés social.


De igual forma, las normas citadas en este artículo se encuentran referidas al ámbito de aplicación de la Ciudad de México, debiendo revisarse caso por caso, cuáles son las condiciones fácticas y legales que imperan de acuerdo a la situación de cada Entidad.


Para mayor claridad, me permito citar –sólo a manera de ejemplo-, algunas disposiciones vigentes en el ámbito nacional y local de nuestro país que evidencian la diversidad de situaciones que pueden presentarse sobre el tema en particular:


Código Civil Federal.

Artículo 2111.- Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.

Artículo 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.

Artículo 2432.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Artículo 2433.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.


Código Civil del Estado de Jalisco.

Artículo 2012.- Si por caso fortuito o fuerza mayor, se impide totalmente al arrendatario el uso o goce del bien arrendado y si éste dura más de un mes, podrá pedir la rescisión del contrato de manera anticipada sin responsabilidad para él. Este derecho no es renunciable.

Artículo 2013.- Si por caso fortuito o fuerza mayor, sólo se impide en parte el uso o goce del bien, podrá el arrendatario pedir la reducción proporcional de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura cuando menos un mes. Este derecho no es renunciable.


Código Civil del Estado de Nayarit

Artículo 1803.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causa renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

Artículo 1804.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, o a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Artículo 1805.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.


Código Civil del Estado de Baja California.

Artículo 2305.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.

Artículo 2306.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Artículo 2307.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable. 

Como se advierte de las disposiciones citadas, las disposiciones del Código Civil Federal, así como las de los correlativos Códigos de los Estados de Nayarit y Baja California tienen disposiciones similares a las del Código de la Ciudad de México; Sin embargo, el Código Civil del Estado de Jalisco, aun cuando también reconoce un carácter proteccionista de las disposiciones a favor del arrendatario, no contempla como derecho el dejar de pagar la renta mientras dure el impedimento de uso total del bien, pues ello no se desprende del contenido del artículo 2012 citado, únicamente se reconoce la reducción de la renta en caso de impedimento parcial del uso, y en ambos casos (impedimento total o parcial), la rescisión del contrato si el impedimento se prolonga por más de un mes.


El caso del Estado de Baja California es especial, pues aun cuando sus disposiciones son idénticas a las del Código de la Ciudad de México por cuanto se refiere al derecho del arrendatario de dejar de pagar las rentas mientras subsista el impedimento total de uso, así como reducción en caso de que sea parcial, el 3 de abril del 2020 se publicó en el Periódico Oficial del Estado de Baja California[8] el decreto por el que el Congreso de esa Entidad reformó y adicionó el artículo 1986 en los siguientes términos:


Artículo 1986.- Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.

Se considera caso fortuito las situaciones derivadas de catástrofes sufridas por fenómenos meteorológicos o de la naturaleza, plagas, epidemias, así como pandemias declaradas oficialmente cuando afecten la movilidad y convivencia social por recomendación u orden de la autoridad. Las circunstancias previstas en este párrafo no implicarán rescisión, resolución o nulidad de la obligación o sus accesorios sino de ajustar el contrato u obligación en los términos del artículo 20 de este Código en tanto el obligado acredite la imposibilidad o disminución de sus posibilidades para cumplir durante la contingencia.

Artículos Transitorios

Primero.- La presente reforma entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Estado de Baja California.

Segundo.- Derivado de la Pandemia Mundial causada por el Coronavirus o COVID-19 reconocida por la Autoridad sanitaria y dado el caso fortuito que ello representa, por lo que hace a los meses de abril y mayo del año 2020 no se considerará que incurren en mora o incumplimiento de las obligaciones las personas, sin que esto les libere en su momento de las mismas y sus accesorios salvo la obligación de ajustar el contrato u obligación, las siguientes:
…
b) Las obligaciones de los arrendatarios de locales dedicados al comercio que expende al público bienes o servicios, de ahí que no se contará este tiempo en el término que provoque el desahucio de la finca arrendada como lo marca el artículo 475 del código de procedimientos civiles o la rescisión del contrato en términos del artículo 2363 del código civil.

c) El arrendamiento de casa habitación de hasta 120 metros cuadrados, de ahí que no se contará este tiempo en el término que provoque desahucio de la misma como lo marca el artículo 475 del código de procedimientos civiles o la rescisión del contrato en términos del artículo 2363 del código civil.

Tercero: Los Jueces del Poder Judicial del Estado deberán observar estas disposiciones en concordancia al artículo 20 del Código Civil del Estado y fomentarán al máximo en su caso los medios alternos de solución de conflictos de manera directa o apoyados por los Centros de Justicia Alternativa.
…


Como se observa del decreto de reforma al artículo 1986 del Código citado, el legislador local adicionó el párrafo segundo para establecer casos concretos en los que se considera que existe caso fortuito, incluyendo expresamente a las pandemias declaradas oficialmente cuando afecten la movilidad y convivencia social.


Asimismo, conforme a sus disposiciones transitorias, se establece que durante los meses de abril y mayo no se considerara que incurren en incumplimiento por impago de rentas los arrendatarios de comercio, e inclusive los arrendatarios de vivienda de hasta 120 metros cuadrados, instruyendo a los jueces para que en caso de controversia, decidan a favor de quien quiere evitarse un perjuicio y no a favor de quien pretende un lucro.


Con total independencia de si la reforma resulta justa para los arrendadores que evidentemente se ven desfavorecidos por el decreto, lo rescatable para efectos de este ensayo, tiene que ver con la ampliación de los efectos del caso fortuito por la pandemia que el legislador considera, pues a diferencia de otras legislaciones que se refieren a la limitación de uso del bien arrendado, la reforma amplía los casos fortuitos a situaciones en las que se ven afectadas la movilidad y convivencia social por orden de autoridad pública, permitiendo temporalmente que arrendatarios que no necesariamente se vean afectados en el uso (como los habitacionales), puedan cumplir su obligación de pago con posterioridad.


Por ello, la reforma no otorga al arrendatario de casa habitación un derecho a dejar de pagar la renta por la emergencia decretada, sino que considera que al verse limitada su movilidad y convivencia social, permite que temporalmente se suspendan los pagos dejando a los particulares la negociación respectiva en cuanto a su cumplimiento posterior, y en su defecto, a las autoridades jurisdiccionales la interpretación y aplicación de tales normas en caso de controversia.


De cualquier forma, se reitera que la situación concreta debe será analizada de manera especial de acuerdo a todas las circunstancias que rodean la relación de arrendamiento.

Conclusiones. 

De todo lo anterior se puede concluir:

Primero.- Este ensayo no pretende incentivar el no pago de las rentas generadas a la luz de un contrato de arrendamiento vigente, sino únicamente proporcionar una herramienta de acercamiento al tema abordado que permita a los particulares resolver cualquier controversia que pudiera suscitarse derivada de la emergencia sanitaria decretada.

Segundo.- Distintas legislaciones (como la de la CDMX) prevén derechos a favor del arrendatario que ve afectado el uso del bien arrendado, permitiéndole dejar de pagar la renta por todo el tiempo que dure el impedimento si este es total, y la reducción del monto de la renta si el impedimento es parcial, con la posibilidad de reclamar la rescisión si el impedimento se prolonga por más de dos meses.

Tercero.- El derecho que distintas legislaciones confieren al arrendatario para dejar de pagar la renta en casos en que sea impedido el uso total del bien arrendado, o para solicitar su reducción en caso de que el impedimento sea parcial, no es aplicable de manera automática, sino que requiere un reconocimiento por parte de los propios contratantes, o bien la declaración de una autoridad judicial.

Cuarto.- Por lo que se refiere a la Ciudad de México, la emergencia sanitaria decretada se dirigió a restringir el uso de negociaciones con giro comercial considerado no esencial, por lo que aquellos arrendamientos de tipo habitacional o aquellos de tipo diferente al habitacional que no se vieron afectados por la contingencia, al no ver afectado su uso, y por ende, no actualizar supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, se encuentran obligados a pagar la renta en forma y tiempos convenidos.

Quinto.- Las circunstancias económicas no son consideradas cuestiones que impidan de manera absoluta el cumplimiento de las obligaciones, por lo que no constituyen una justificación para dejar de pagar las rentas.

Sexto.- El presente estudio no pretende ser una asesoría jurídica, sino que cada caso en particular debe ser analizado de acuerdo con las circunstancias concretas de cada arrendamiento, esto es, a la luz de las propias estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, la ubicación del bien, la legislación aplicable, las medidas adoptadas en cada Entidad, las condiciones personales de los contratantes, etc., situaciones todas que deben ser valoradas por el asesor jurídico en cada caso concreto a fin de encontrar la mejor solución

Séptimo.- De cualquier forma, atendiendo a las circunstancias concretas de cada arrendamiento en particular, así como a la propia situación de las partes contratantes, la mejor solución es renegociar –por escrito- las condiciones del contrato a fin de que ambas partes encuentren un justo equilibrio que impida la afectación de uno u otro y les permita afrontar con mayor tranquilidad la situación de emergencia que se vive.


[1] PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO Amparo directo 487/97. U.S.A. English Instituto, A.C. 9 de octubre de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Ricardo Romero Vázquez. Secretaria: Elizabeth Serrato Guisa. Época: Novena Época Registro: 197162 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo VII, Enero de 1998 Materia(s): Civil Tesis: II.1o.C.158 C Página: 1069

[2] Diario Oficial de la Federación. https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5590745&fecha=30/03/2020

[3] Artículo 2111.- Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa o contribuído a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.

[4] Artículo 2469.- Aun cuando la pérdida o deterioro sobrevengan por caso fortuito, serán a cargo del arrendatario, si éste usó la cosa de un modo no conforme con el contrato, y sin cuyo uso no habría sobrevenido el caso fortuito.

[5] TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 6363/2002. Gabriela Gutiérrez Romero. 6 de junio de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Rómulo Amadeo Figueroa Salmorán. Época: Novena Época Registro: 186351 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XVI, Agosto de 2002 Materia(s): Civil Tesis: I.3o.C.362 C Página: 1244

[6] Gaceta Oficial del Gobierno de la Ciudad de México. https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/887ed477612cfc31d077d94d4faa212f.pdf y https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/a7f4c9294e6fa92205c8c4249a6c3c60.pdf

[7] Amparo directo 6327/65. Cía. Exploradora del Istmo, S.A. 26 de abril de 1971. Cinco votos. Ponente: Alfonso López Aparicio. Época: Séptima Época Registro: 246205 Instancia: Sala Auxiliar Tipo de Tesis: aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Volumen 28, Séptima Parte Materia(s): Civil Tesis: Página: 17

[8] Periódico Oficial del Estado de Baja California https://wsextbc.ebajacalifornia.gob.mx/CdnBc/api/Imagenes/ObtenerImagenDeSistema?sistemaSolicitante=PeriodicoOficial/2020/Abril&nombreArchivo=Periodico-18-CXXVII-202043-SECCI%C3%93N%20I.pdf&descargar=false