QUE SIGNIFICA REQUERIR “EN TIEMPO Y FORMA” CONFORME AL ARTÍCULO 2428 E DEL CÓDIGO CIVIL.
La presunción de pago en el arrendamiento habitacional se justificó por el legislador (del entonces Distrito Federal), como una forma de evitar los abusos en que incurrían los arrendadores al omitir entregar los recibos de pago de rentas, y posteriormente utilizar esa omisión para demandar ilimitadamente su pago, impidiendo a los inquilinos contar con pruebas del oportuno pago dada la falta de entrega de los comprobantes respectivos.
Correlativamente a la protección del inquilino, también se previó la posibilidad de que el arrendatario omitiera cumplir con su obligación de pago de rentas, caso en el cual, resultaría injusto que se impusiera al arrendador la obligación de expedir recibos o comprobantes sin antes haber recibido el pago respectivo.
Para solucionar tal cuestión, el legislador introdujo el requerimiento de pago por parte del arrendador como una prueba del comportamiento de ambas partes con anterioridad a la presentación de la demanda respectiva, partiendo de dos premisas a saber:
---Que no es lógico que un arrendador que dejara de recibir el pago de las rentas permaneciera pasivo ante tal situación, constituyendo el requerimiento una forma activa de hacer saber que pretende el pago respectivo, y
---En el caso del arrendatario ante un eventual requerimiento de pago de rentas, que tampoco es lógico que habiendo realizado el pago, tal requerimiento quede sin respuesta.
En tal sentido, el requerimiento de pago se implementó como una forma de generación de pruebas respecto del comportamiento de ambas partes (previo a la instauración de la demanda), para facilitar la labor del órgano jurisdiccional al momento de valorar la aplicación de la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic).
En relación con el momento en que debe tener lugar el requerimiento, la Primera Sala al resolver la contradicción de tesis 123/2010, abordó el tema relativo al significado de la expresión normativa “requerir en tiempo y forma”, así como los efectos del requerimiento de pago, determinando:
1.- Que el plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas conforme al artículo 2428 E del Código Civil, y con ello, evitar la presunción de pago, fenece al vencer la cuarta mensualidad, esto es, que el requerimiento de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad,
2.- Que no es necesario realizar un requerimiento cada tres meses para evitar en cada tanto de tiempo transcurrido la presunción de pago, sino que un solo requerimiento realizado en tiempo (antes de que se actualice la cuarta mensualidad), evita la presunción de pago por los tres meses anteriores al requerimiento, pero también respecto de todas las mensualidades que se venzan con posterioridad y,
3.- Que actualizada la cuarta mensualidad sin haberse realizado el requerimiento, es decir, habiendo transcurrido más de tres meses, la presunción de pago opera por todo el tiempo transcurrido antes del requerimiento, no así respecto de las mensualidades que se venzan con posterioridad.
Con ello, la Primera Sala dejó establecido que hecho el requerimiento formal de pago “en tiempo y forma”, ninguna regla de la lógica podría sustentar que existió el pago por parte del arrendatario, sino más bien, la prueba a favor del arrendador de que el pago no ha sido realizado por lo que pretende su cobro, de ahí que el requerimiento realizado en tiempo y forma, destruya la presunción de pago en el arrendamiento.
Las anteriores cuestiones quedaron plasmadas en la tesis que me permito transcribir a continuación:
ARRENDAMIENTO. TÉRMINOS Y EFECTOS DEL REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
Una nueva reflexión conduce a esta Primera Sala a abandonar parcialmente el criterio contenido en la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).", en los siguientes aspectos: 1. El plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas previsto en el artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, para evitar que se surta la presunción de pago establecida en dicho precepto, fenece al vencer la cuarta mensualidad consecutiva, durante las cuales el arrendador no entregó al arrendatario el recibo de pago respectivo, pues de la interpretación literal de dicho precepto se advierte que la presunción de pago se actualiza cuando el arrendador deja de entregar al arrendatario recibos de pago por más de tres meses; y, 2. En caso de que el arrendador requiera de pago al arrendatario, antes de que transcurra dicho plazo legal, se destruye la presunción de pago, no solamente de los tres meses anteriores a la reclamación, sino también de las mensualidades posteriores a ésta. Por lo tanto, no es correcto sostener que el arrendador debe requerir de pago al arrendatario cada tres meses para evitar que cobre aplicación la presunción de pago, porque al existir un requerimiento formal de pago, dicha presunción es improcedente, y además se establece un antecedente que describe el comportamiento de las partes en la ejecución del contrato de arrendamiento.
Contradicción de tesis 123/2010. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Noveno, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 1o. de diciembre de 2010. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Rodrigo de la Peza López Figueroa.
Notas: Esta tesis no constituye jurisprudencia, ya que no resuelve el tema de la contradicción planteada.
La tesis 1a./J. 83/2006 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIV, diciembre de 2006, página 32.
Época: Novena Época Registro: 162649 Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXXIII, Marzo de 2011 Materia(s): Civil Tesis: 1a. V/2011 Página: 458
En la misma ejecutoria, la Primera Sala también se refirió a la forma de llevar cabo el requerimiento, determinando que éste puede ser realizado mediante:
---interpelación judicial, esto es, con auxilio del órgano jurisdiccional,
o bien,
---mediante interpelación extrajudicial, en este caso, por conducto de fedatario público o ante dos testigos.
En tal sentido, conforme a la redacción actual del párrafo segundo del artículo 2428 E (sic) citado, y la interpretación de la Primera Sala, el requerimiento de pago constituye el elemento idóneo para destruir la presunción de pago en el arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado en tiempo y forma según los lineamientos antes precisados, lo que significa que efectuado el requerimiento fuera del plazo, es decir, actualizada la cuarta mensualidad, el requerimiento no tendrá utilidad respecto del periodo anterior al requerimiento, sólo respecto de las mensualidades vencidas con posterioridad al requerimiento.
Para solucionar tal cuestión, el legislador introdujo el requerimiento de pago por parte del arrendador como una prueba del comportamiento de ambas partes con anterioridad a la presentación de la demanda respectiva, partiendo de dos premisas a saber:
---Que no es lógico que un arrendador que dejara de recibir el pago de las rentas permaneciera pasivo ante tal situación, constituyendo el requerimiento una forma activa de hacer saber que pretende el pago respectivo, y
---En el caso del arrendatario ante un eventual requerimiento de pago de rentas, que tampoco es lógico que habiendo realizado el pago, tal requerimiento quede sin respuesta.
En tal sentido, el requerimiento de pago se implementó como una forma de generación de pruebas respecto del comportamiento de ambas partes (previo a la instauración de la demanda), para facilitar la labor del órgano jurisdiccional al momento de valorar la aplicación de la presunción a que se refiere el artículo 2428 E (sic).
En relación con el momento en que debe tener lugar el requerimiento, la Primera Sala al resolver la contradicción de tesis 123/2010, abordó el tema relativo al significado de la expresión normativa “requerir en tiempo y forma”, así como los efectos del requerimiento de pago, determinando:
1.- Que el plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas conforme al artículo 2428 E del Código Civil, y con ello, evitar la presunción de pago, fenece al vencer la cuarta mensualidad, esto es, que el requerimiento de pago debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad,
2.- Que no es necesario realizar un requerimiento cada tres meses para evitar en cada tanto de tiempo transcurrido la presunción de pago, sino que un solo requerimiento realizado en tiempo (antes de que se actualice la cuarta mensualidad), evita la presunción de pago por los tres meses anteriores al requerimiento, pero también respecto de todas las mensualidades que se venzan con posterioridad y,
3.- Que actualizada la cuarta mensualidad sin haberse realizado el requerimiento, es decir, habiendo transcurrido más de tres meses, la presunción de pago opera por todo el tiempo transcurrido antes del requerimiento, no así respecto de las mensualidades que se venzan con posterioridad.
Con ello, la Primera Sala dejó establecido que hecho el requerimiento formal de pago “en tiempo y forma”, ninguna regla de la lógica podría sustentar que existió el pago por parte del arrendatario, sino más bien, la prueba a favor del arrendador de que el pago no ha sido realizado por lo que pretende su cobro, de ahí que el requerimiento realizado en tiempo y forma, destruya la presunción de pago en el arrendamiento.
Las anteriores cuestiones quedaron plasmadas en la tesis que me permito transcribir a continuación:
ARRENDAMIENTO. TÉRMINOS Y EFECTOS DEL REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
Una nueva reflexión conduce a esta Primera Sala a abandonar parcialmente el criterio contenido en la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).", en los siguientes aspectos: 1. El plazo para que el arrendador reclame el pago de las rentas previsto en el artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, para evitar que se surta la presunción de pago establecida en dicho precepto, fenece al vencer la cuarta mensualidad consecutiva, durante las cuales el arrendador no entregó al arrendatario el recibo de pago respectivo, pues de la interpretación literal de dicho precepto se advierte que la presunción de pago se actualiza cuando el arrendador deja de entregar al arrendatario recibos de pago por más de tres meses; y, 2. En caso de que el arrendador requiera de pago al arrendatario, antes de que transcurra dicho plazo legal, se destruye la presunción de pago, no solamente de los tres meses anteriores a la reclamación, sino también de las mensualidades posteriores a ésta. Por lo tanto, no es correcto sostener que el arrendador debe requerir de pago al arrendatario cada tres meses para evitar que cobre aplicación la presunción de pago, porque al existir un requerimiento formal de pago, dicha presunción es improcedente, y además se establece un antecedente que describe el comportamiento de las partes en la ejecución del contrato de arrendamiento.
Contradicción de tesis 123/2010. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Noveno, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 1o. de diciembre de 2010. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Rodrigo de la Peza López Figueroa.
Notas: Esta tesis no constituye jurisprudencia, ya que no resuelve el tema de la contradicción planteada.
La tesis 1a./J. 83/2006 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIV, diciembre de 2006, página 32.
Época: Novena Época Registro: 162649 Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXXIII, Marzo de 2011 Materia(s): Civil Tesis: 1a. V/2011 Página: 458
En la misma ejecutoria, la Primera Sala también se refirió a la forma de llevar cabo el requerimiento, determinando que éste puede ser realizado mediante:
---interpelación judicial, esto es, con auxilio del órgano jurisdiccional,
o bien,
---mediante interpelación extrajudicial, en este caso, por conducto de fedatario público o ante dos testigos.
En tal sentido, conforme a la redacción actual del párrafo segundo del artículo 2428 E (sic) citado, y la interpretación de la Primera Sala, el requerimiento de pago constituye el elemento idóneo para destruir la presunción de pago en el arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado en tiempo y forma según los lineamientos antes precisados, lo que significa que efectuado el requerimiento fuera del plazo, es decir, actualizada la cuarta mensualidad, el requerimiento no tendrá utilidad respecto del periodo anterior al requerimiento, sólo respecto de las mensualidades vencidas con posterioridad al requerimiento.
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